Pokuta 400 tisíc Kč za kůlnu na vlastní zahradě. Nový stavební zákon postihl i stavby, které tam stojí roky

Kdo si v posledních desetiletích postavil na zahradě přístřešek, domek na nářadí nebo zastřešené posezení a řešil to stylem „sousedovi to nevadí, tak proč shánět papíry“, vstupuje do období, kdy se mu ta logika může prodražit. Od 1. července 2024 platí pro běžné stavby nový režim podle zákona č. 283/2021 Sb., a s ním přišly nejen přepracované kategorie staveb, ale hlavně digitální infrastruktura, která úřadům usnadňuje odhalování nesouladů. Pokuta za porušení povinností vlastníka, včetně chybějící dokumentace, může dosáhnout 400 000 Kč. A to ještě není strop.

Tři problémy, které se tváří jako jeden

Média často píšou o „nepovolené kůlně“ jako o jednom typu průšvihu. Ve skutečnosti jde o tři různé právní situace, z nichž každá má jiný postup i jinou sankci.

• Chybějící dokumentace. Stavba byla kdysi řádně povolena, ale papíry se ztratily, třeba při prodeji nemovitosti nebo po dědictví. Vlastník má povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby. Pokud ji nemá, musí nechat zpracovat takzvaný pasport. Za nesplnění této povinnosti hrozí podle § 167 stavebního zákona pokuta až 400 000 Kč.
• Stavba bez povolení. Objekt vznikl, aniž by vlastník získal povolení, které zákon vyžadoval. Tady se bavíme o skutečné černé stavbě a sazba je výrazně vyšší, až 2 000 000 Kč, ve zvlášť citlivých územích dokonce až 4 000 000 Kč.
• Nesoulad s evidencí. Stavba existuje, ale neodpovídá tomu, co je zapsáno v katastru nebo v původní dokumentaci, třeba se rozrostla o přístavbu, změnil se účel užívání. I to je přestupek.

Důležité upřesnění: ne každá drobná stavba se automaticky zapisuje do katastru nemovitostí. Katastr eviduje jen zákonem vymezené budovy, takže tvrzení „všechno musí být v katastru“ je zavádějící. Povinnost mít v pořádku dokumentaci ale platí bez ohledu na to, jestli stavba v katastru figuruje.

Co je ještě pergola a co už přístřešek

Tady se láme většina sporů. Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo v květnu 2026 aktualizovanou metodiku k pergolám a přístřeškům, která říká jasně: pravá pergola, otevřená konstrukce bez střešní krytiny sloužící jako prvek zahradní architektury, stavbou ve smyslu zákona není. Nepotřebuje povolení ani ohlášení.

Jenže to, co výrobci a e-shopy prodávají jako „pergolu“, je často bioklimatická konstrukce s pohyblivými lamelami, nebo rovnou zastřešený přístřešek. A přístřešek už stavbou je. Rozhoduje technické provedení, ne obchodní název na faktuře.

Bez povolení mohou být jen taxativně vyjmenované drobné stavby, typicky přístřešky do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, a to pouze na pozemku rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci, v zahrádkářské osadě nebo v zastavěném území. Jakmile objekt parametry překročí, spadá do režimu jednoduchých staveb a potřebuje povolení.

Proč se mluví o zpřísnění, když povinnosti existovaly i dřív

Povinnost uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby není novinkou roku 2024, existovala už ve starém zákoně č. 183/2006 Sb. Co se ale změnilo zásadně, je schopnost státu nesoulady odhalit.

1. července 2024 ministerstvo spustilo Portál stavebníka a Informační systém stavebního řízení napojený na katastr nemovitostí, RÚIAN a další státní registry. Úředník dnes vidí na jedné obrazovce, co je povoleno, co je zapsáno a co ukazují ortofoto snímky. Právě Ortofoto ČR se aktualizuje ve dvouletém cyklu; každý rok se snímkuje zhruba polovina území republiky. Nejde o živý satelitní monitoring každé zahrady, ale o datovou vrstvu, která při revizi katastru nebo stavební kontrole slouží jako důkazní podklad.

Vyšší jsou i sankce. Starý zákon pracoval u porušení povinností vlastníka se stropem zpravidla 200 000 Kč. Nový zákon ho zdvojnásobil na 400 000 Kč. U černých staveb starý zákon znal sazby do 2 000 000 Kč, nový jde v citlivých územích až na 4 000 000 Kč.

Kontrola není automatická, ale je snazší

Z metodiky MMR k provádění stavební kontroly z října 2025 plyne, že kontrola se zahajuje na základě vlastního uvážení stavebního úřadu, z podnětu občana nebo dotčeného orgánu. Žádný algoritmus automaticky negeneruje sankci ze satelitního snímku. Rozhoduje pořád úředník.

Jenže ten úředník má dnes k dispozici nástroje, které dřív neměl. A podněty chodí spolehlivě, od sousedů, od obcí při revizi katastru, od bank při oceňování nemovitostí pro hypotéku. Právě bankovní praxe je pro mnoho vlastníků překvapením: při žádosti o úvěr zajištěný nemovitostí banka vyžaduje projektovou dokumentaci a zápis v katastru. Nesoulad u zahradní stavby nemusí automaticky zablokovat prodej domu, ale může zkomplikovat financování, odhad ceny i právní prověrku.

Co dělat, než zaklepe úřad

Cesta k nápravě závisí na typu problému. U povolené stavby s chybějící dokumentací stačí nechat zpracovat pasport, zjednodušenou dokumentaci skutečného stavu. Objednat ho lze u projektanta nebo projektové kanceláře. Orientační ceny na trhu začínají u drobných staveb kolem 2 500 Kč, u rekreačních objektů kolem 5 000 Kč, u rodinných domů kolem 10 000 Kč. Nejde o úřední sazby, ale o běžné nabídky projektových kanceláří.

U skutečné černé stavby je situace složitější. V řízení o odstranění stavby má vlastník 30 dnů na podání žádosti o dodatečné povolení. Pokud lhůtu zmešká, v daném řízení už dodatečné povolení možné není. A i když žádost podá, musí splnit podmínky pro povolení a uhradit uloženou pokutu.

Podle nás je nejrozumnější postup prostý: zjistit, do jaké kategorie zahradní objekt spadá, ověřit, zda k němu existuje odpovídající dokumentace, a pokud ne, řešit to teď, v červnu 2026, kdy je pasport otázkou tisícikorun. Ne v říjnu, kdy to může být otázkou statisíců.